中国金茂大规模“腾笼换鸟”急售8项目意在为年


更新时间:2019-08-13

  在去年房地产市场一片“哀嚎”之下,中国金茂控股集团有限公司(HK.00817,简称“金茂”)以优异成绩,首次迈入了千亿大门。这一年,其完成了85%的销售增长率。

  2019年,金茂需要取得更好成绩,但这并不容易。2018年业绩会上,中国金茂总裁李从瑞为企业提出的新考核要求是:2019年,金茂权益销售回款要在50%以上。这意味着,一众人马在刚刚完成千亿冲刺之后,还要继续奔跑。

  业绩高压下,金茂开始采取“非常规”手段应对。5月下旬以来,金茂在不到一个月的时间里,连续出让8宗地块项目股权,而在转手卖出项目股权同时,其在广州、汕头等地却斩获多宗土地。一进一出之间,“腾笼换鸟”目的明显。

  此外,有业内人士向蓝鲸房产指出,金茂在即将进入年中报总结之际,调整项目股权,或意在为业绩“增色”。

  5月下旬以来,金茂成为行业关注焦点。在不到一个月的时间里,其已连续出让8宗地块的项目股权。从这8项目的具体情况来看,有4宗金茂以引入新股东的形式出让,另外4宗则直接挂牌出让。

  5月27日,北交所项目产权转让预披露信息显示,金茂北方企业管理(天津)有限公司拟转让天津北方泽茂企业管理有限公司100%股权,以及天津北方博茂置业有限公司[金茂北方企业管理(天津)有限公司全资子公司]拟转让北京昊远置业有限公司34%股权。两笔交易目前均仍处于预披露阶段,未公示转让底价。

  据了解,两宗项目分别位于通州和亦庄。一宗是北京经济技术开发区河西区X89R2地块,金茂联合体于2018年10月拿地,彼时地块楼面价为3.3万元/平,而住宅销售限价52695元/平。另一宗是位于通州区永顺镇TZ-0104-6002、TZ-0104-6001地块,金茂于今年2月拿地,楼面价23331.72元/平,住宅限价52508元/平。

  对于这两项目出售的原因,金茂相关负责人回应称,金茂在拿之初与合作方谈好了交易价的授权范围,但地块最终的交易价超出了授权金额,金茂决定选择退出。

  58安居客首席分析师张波向蓝鲸房产指出,上述两个项目虽然存在着一定的赢利空间,但相对来说利润空间较小,金茂将“鸡肋”的项目转让出去也属正常。

  随后,5月31日,金茂11.44亿出让长沙金茂梅溪湖广场北塔写字楼公司股权;6月10日,金茂引入新股东禹洲(HK.01628),共同开发位于上海的两宗宅地;6月12日,中国金茂再度挂出股权转让公告,拟出售所持有的北京茂丰置业有限公司(茂丰置业)28.56%股权。

  根据茂丰置业项目相关资料显示,2015年12月,碧桂园(HK.02007)联合中国金茂以总价51.8亿元摘得丰台区花乡四合庄1516-28-A地块和四合庄1516-28-B地块,溢价率均超140%,综合楼面价2.9万元/平米。随后不久,碧桂园便退出了该地块,由保利发展(SH.600048)接手。如今,A地块已建成丰台金茂广场,B地块为保利操盘的保利都会中心。

  此次金茂挂出的茂丰置业,大股东为保利发展。对于该项目出售原因,金茂方面的回应称,此次退地是与保利方面共同协商的结果,因为双方销售策略上出现分歧,分开是为了独立运营。据了解,保利都会中心首次获证是在2017年9月30日。受317新政影响,规划也几经调整。

  值得注意的是,在金茂、碧桂园联合体拿下A、B地块的前一日,中铁置业联合体拿下了丰台区花乡四合庄1516-12-B商业地块,楼面价为18244元/平,比金茂碧桂园足足低了1万元/平。

  上海中原地产分析师卢文曦向蓝鲸房产指出,资金和时间都是成本。通过股权出让,金茂借此可以获取现金流,去做其它的事情。从这方面来讲,此次股权出让并不不妥。

  不过,卢文曦进一步表示,房企选择出售的时间点颇为敏感,如果资金及时能到账的话,企业半年报数据也会好看一些。

  蓝鲸房产注意到,4月底,中国金茂发布了2019年一季度报。截至2019年3月31日,公司实现营业收入23.89亿元,同比下降70.11%;实现营业利润5.05亿元,同比下降78.38%;实现净利润3.66亿元,同比下降78.51%;归属于母公司所有者净利润3.37亿元,同比下降53.65%。

  2018年以来,北京大量限竞房入市,项目普遍存在去化难题,盈利空间也被压缩。据诸葛找房数据显示,2018年6月至2019年5月,北京新房市场限竞房总成交10333套,入市去化率约为31%。这对于主打高溢价产品的金茂而言,似乎并无太多优势可言,谋求“走出去”或是势在必行的一步棋。

  蓝鲸房产梳理发现,在接连出售多个项目同时,其亦在加大拿地力度。6月3日,金茂26.56亿拍下广州汕头金凤半岛纯宅地,楼面价不到6000元/平;6月5日,金茂拍下广州灵山岛尖2019NJY-5地块,耗资13.7亿,楼面价为1.72万元/平。

  对于金茂频频在粤港澳大湾区拿地动作,李从瑞表示,广州的两块地都不是限价房,是完全市场化的;另外,汕头这个地块,预计基本能够达到三比一的溢价率。

  不难看出,金茂似乎想要通过土地置换,去谋求更大的利润空间。早年间,中国金茂在高速扩张的过程中,曾在成都、合肥、郑州拿下多宗高价地。在政府限价政策影响下,企业盈利空间被压缩,部分城市面临着去化难题,产品口碑亦大打折扣。

  以合肥为例。据合肥当地媒体报道,合肥滨湖金茂悦以及北雁湖金茂湾楼面价均突破15000元/平,但因预售价格被限制在22000元/平左右,金茂只能对项目“大删大改”,原本拟打造的“府系”高端产品降级成“悦系”刚需产品类型。项目调整后,不仅盈利空间有限,企业的品质口碑亦大打折扣,这对走高端路线的金茂似乎有些得不偿失。

  而从李从瑞的拿地策略也可以看出,金茂也有意避免重蹈拿高价地的覆辙,本港台开奖现场直播 开奖结果,谋求更低的土地成本。据蓝鲸房产不完全统计,2019以来,金茂以底价揽下多宗地块。2019年1月,中国金茂拿下张家港6宗地块,均为底价成交。地块总面积341325.07平方米,最高成交楼面价6300元/平,据悉,金茂将在此地块打造张家港智慧科学城项目;1月28日,金茂以7.93亿拿下江南新区南滨江二期地块,楼面价2600元/平,金茂拟在此打造生态科学城。

  此外,根据公开资料显示,今年上半年,李从瑞先后与贵阳、雄安、合肥等地政府官员洽谈,谋求城市旧改项目的落地。5月13日,金茂与岳阳签署协议,双方共同开发建设岳阳市东风湖新区一期工程。

  按照金茂方面的规划,2019年将加速落地推动7个城市旧改项目落地,2020-2022年实现城市旧改项目对于整体投资60%的土地储备贡献。金茂方面曾公开表示,在城市旧改项目签约后,金茂能够实现当年就卖地,或者是当年拿到地以后,二级就能开发。

  财经评论员严跃进向蓝鲸房产表示,对于金茂而言,城市旧改项目可以带来很多新用地的开发机会,利好土地获取和产业结构调整。

  2019年即将过半,房企也将进入年中业绩比拼的时刻,金茂的“腾笼换鸟”是否还会继续?接下来,其又会给市场交出怎样的答卷?很快就会有答案。


香港马会开奖现场直播| 香港挂牌彩图| 香港马会资料图库| 香港赛马会三中三网站| 四海图库| 正版挂牌| www.222066.com| 本港台最快开奖结果| www.kj508.com| 王中王铁算盘开奖结果| www.223444.com| 精碼門|